Les emplacements locatifs de mon camping sont-ils rentables ?

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Par Manon Lefevre, Assistante Revenue Manager

Mobil-homes, chalets, lodges, tiny houses, cottages…. L’offre en emplacements locatifs est aujourd’hui de plus en plus compétitive et variée. Côté emplacements nus, on ne joue plus seulement sur l’accès à l’électricité ou la superficie : ils se veulent aujourd’hui « confort », « premium » ou encore « privilège », et offrent de nombreux équipements en tout genre.

Les investissements liés à l’offre d’hébergements représentent aujourd’hui un défi grandissant pour les dirigeants de campings. Comment analyser et s’assurer de la rentabilité de ses catégories d’hébergements ? Voici quelques astuces pour vous.

1. Analyse du remplissage par catégorie

A. Le taux d’occupation

Pour savoir si une catégorie de locatif ou d’emplacement nu est rentable, il conviendra dans un premier temps d’analyser sa performance en termes de remplissage.

Compte tenu des différences d’inventaires entre les catégories, et de la variation d’année en année, cela n’aurait pas de sens de prendre en compte le nombre de nuitées dans cet exercice. L’indicateur approprié pour cette analyse sera le taux d’occupation, soit le nombre de nuits vendues sur le stock disponible, multiplié par 100. Au-delà du taux d’occupation moyen pour la saison, l’analyse d’un taux d’occupation mensuel, voire journalier, apportera des clés de lecture importantes. En effet, si nous prenons l’exemple d’un locatif non chauffé (type tente lodge), il est fort probable qu’il réalisera un fort taux d’occupation en juillet et août, mais que son succès sera beaucoup plus relatif sur les ailes de saison, et surtout, très météo-dépendant.

Cette dimension aura un impact fort sur la rentabilité du locatif, et plus généralement sur celle du camping si les locatifs non-chauffés représentent une part importante de l’inventaire global. Le taux d’occupation journalier permettra également d’analyser la complémentarité de certaines catégories. En effet, il y a fort à parier que les locatifs de 3 chambres ou plus se remplissent plus facilement pendant les week-ends prolongés et les vacances scolaires, que sur juin ou septembre, par exemple. A l’inverse, les locatifs de plus petite capacité pourront être plus difficiles à vendre sur des périodes favorisées par les familles, tout en restant les hébergements privilégiés par les couples sur le reste de la saison.

B. Les délais de réservations

Pour aller plus loin dans l’étude du remplissage, nous pouvons nous intéresser au nombre de jours moyen entre la prise de réservation et la date de séjour selon les différentes catégories. Cet indicateur, communément appelé lead time, mettra en avant les catégories que les clients réservent le plus en amont, et celles qui ne se réservent que quelques semaines (voire moins) avant la date de séjour. Réaliser ce type d’analyse pour les périodes de séjour contraintes (soit les périodes sur lesquelles votre camping était complet) vous permettra de déterminer les catégories de votre camping les plus recherchées par la clientèle, et les catégories de « consolation » dont la majeure partie des réservations se font une fois que les autres catégories sont complètes.

Le lead time nous amène également à la réflexion sur le revenu, puisqu’une catégorie qui, dès le mois de janvier, serait complète pour les deux premières semaines d’août, dispose d’un potentiel important de croissance de son prix de vente, sans impact sur son remplissage final.

2. Analyse du revenu

A. Prix moyen & chiffre d’affaires

Si le prix moyen fait partie des indicateurs de performance les plus répandu, il n’en demeure pas moins un mauvais indicateur en ce qui concerne la rentabilité. Pour rappel, le prix moyen se calcule en divisant le chiffre d’affaires par le nombre de nuitées vendues, et constitue ainsi un indicateur d’évaluation de votre prix de vente.

L’exemple ci-contre illustre bien ses limites puisqu’il m’indique que mon mobil-home Premium s’est effectivement vendu plus cher que mon mobil-home Standard (70 € contre 60 €), mais en tenant compte du nombre de nuitées vendues, c’est bien mon mobil-home Standard qui m’aura le plus rapporté (1200 € de chiffre d’affaires contre 1050 €). Cependant, le chiffre d’affaires rencontre aussi certaines limites.

En effet, si mon camping compte 30 locatifs de catégorie Standard et 15 de catégorie Premuim, ma capacité à générer du chiffre d’affaires avec mes mobil-homes Standard sera nécessairement plus importante qu’avec mes mobil-homes Premium, même si je les vends 10 € plus cher. Cela nous emmène donc à relativiser la performance précédente : bien que le chiffre d’affaires de la catégorie Standard soit plus élevé, j’ai en réalité un manque à gagner de 600 € sur cette catégorie puisque mon gain potentiel était de 1800 € (30 locatifs x 60 € de prix moyen). En revanche, avec un chiffre d’affaires de 1050 €, j’ai optimisé mes gains sur la catégorie Premium en vendant tous mes locatifs disponibles.

Le remplissage est donc un élément indispensable à prendre en compte dans l’évaluation de la rentabilité d’un locatif puisqu’il va nous permettre de mesurer l’impact des nuitées non vendues.

B. Le revenu journalier par locatif disponible (RevPAL)

Le RevPAL est un indicateur largement répandu dans l’hôtellerie traditionnel, car il apporte justement une vision différente des autres indicateurs. Le RevPAL peut se calculer de deux manières différentes :

Calcul du RevPAL

Méthode n°1 : Chiffre d’affaires réalisé / Nombre de nuitées disponibles (vendues ou non)
Méthode n°2 : Prix moyen x Taux d’occupation

Dans les deux cas, il ne tient pas compte du nombre de nuitées vendues (comme c’est le cas du prix moyen), mais bien du nombre de nuitées mises en vente. Il va ainsi nous permettre d’évaluer la performance d’une catégorie en termes de remplissage ET de prix de vente. Voici deux exemples pour vous illustrer la pertinence de cet indicateur.

Exemple 1 :

Le tableau ci-contre nous montre qu’avec 16 nuitées à 75 € de prix moyen, ma catégorie Premium a généré un chiffre d’affaires supérieur à ma catégorie Standard pour laquelle j’ai également vendu 16 nuitées à 60 €. Cependant, disposant de 20 mobil-homes Standard et 30 mobil-homes Premium, j’ai en réalité mieux rempli ma première catégorie, avec un taux d’occupation à 80%, contre 53% pour ma catégorie supérieure. Mes mobil-homes Standard m’auront donc rapporté 48 € par locatif sur cette journée, contre 40 € par locatif pour la catégorie Premium, pourtant vendue 15 € plus cher.

Exemple 2 :

Ce deuxième exemple nous apprend également qu’avec moins de nuitées vendues et un chiffre d’affaires identique à la catégorie Standard, mes mobil-homes Premium me rapportent quand même plus d’argent que mes mobil-homes Standard. En effet, avec taux d’occupation à 90% et un prix moyen à 80 €, mon revenu est de 72 € sur cette catégorie, contre 24 € pour la Standard qui ne s’est rempli qu’à moitié, avec un prix moyen à 48 €.

Grâce à ces simulations, on peut voir qu’une analyse isolée de chaque indicateur peut amener à des réflexions discordantes. L’étude de la rentabilité de vos emplacements ne peut se contenter du classique chiffre d’affaires ou du nombre de nuitées. Il est indispensable d’opérer une analyse complète de vos performances afin de tirer les bonnes conclusions et de prendre les décisions les plus profitables pour votre camping.

3. La solution RMD Technologies

Chez RMD Technologies, nous avons à cœur d’aider les gérant.e.s et propriétaires de campings, quelle que soit l’ampleur de leurs structures, à réaliser les meilleurs investissements pour assurer la pérennité de leur activité, et celle de leur territoire. C’est pourquoi nous offrons à tous les utilisateurs de notre solution la possibilité de commander une analyse approfondie de leurs différentes typologies d’emplacements directement depuis leur compte Elios.

Cette étude comprend à la fois une fiche détaillée des performances de leurs catégories, mais aussi une analyse basée sur les différentes origines de clientèle présentes dans leur camping, et les catégories que ces clientèles privilégient. L’étude se termine par une synthèse des catégories les plus performantes sur lesquelles le/la gérant.e peut compter pour optimiser les bénéfices de son établissement.

A propos de l'auteur :

Manon Lefevre

Après des études dans le domaine du tourisme et du patrimoine, elle débute son parcours professionnel dans le secteur de l’hôtellerie de plein air au sein d’un camping 5*. Les 4 années passées dans cet établissement rétais lui ont permis d’acquérir une connaissance du marché et de ses habitudes.
De retour dans l’hôtellerie traditionnelle, elle a saisi l’opportunité de rejoindre l’équipe de RMD Technologies dont les projets coïncident avec ses aspirations professionnelles.

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